En nuestro país, casi un 95% de las hipotecas están referenciadas a un tipo de interés variable, siendo el Euribor (índice que viene a corresponderse con el tipo de interés al que los bancos se prestan el dinero), el más utilizado. Resulta así, que cualquier variación del Euribor es determinante para la economía de tantos hogares. A fecha de hoy, el precio del Euribor es de 0’54. Ésto,que debería ser una magnífica noticia para todos aquellos que tienen suscrita una hipoteca con el indicado índice de referencia, en muchos casos no es así. En España, casi 4.000.000 de hipotecas tienen incluidas entre su clausulado, la denominada “cláusula suelo”. ¿Qué significa haber firmado esta cláusula?, pues simple y llanamente, que, las bajadas del Euribor no significan automáticamente el abaratamiento de estas hipotecas, ya que mediante dicha cláusula el banco se ha protegido, y ha marcado un interés mínimo, por debajo del cual, por mucho que baje el Euribor, no afectará.
Estas cláusulas, están consideradas en la mayoría de los casos, tanto por la jurisprudencia, como por estamentos como el Defensor del Puebo, como abusivas y ello por:
1) En el 95% de los casos no figuraban en la oferta vinculante: Es decir, estas cláusulas constituyen los términos financieros de la operación de préstamo, están incluidas en la oferta vinculante que la entidad debe hacer al prestatario, de conformidad con la OM de 5 de mayo de 1994, y una vez aceptada la oferta se incorporan al contrato, siendo el precio del mismo, en definitiva, estas cláusulas de limitación de intereses son elementos configuradores del precio del producto contratado, estableciendo el mínimo que el cliente habrá de pagar como intereses del préstamo, y el máximo que abonará. Fijan, por tanto, el marco de fluctuación del precio, en un contrato en el que el prestatario ha optado libre y voluntariamente por un interés variable, y por tanto, sujeto a las oscilaciones y riesgos de un mercado libre,
2) Figuran, o deben figurar, como anexo a la escritura de hipoteca, siendo por tanto, de no figurar en la oferta vinculante, una cláusula no pactada e introducida sin previo aviso.
3) Porque en la mayoría de los casos se establece un suelo pero no un denominado techo para el banco, por lo que existe una desproporción en las condiciones, siempre favorable a la entidad bancaria. Y en los supuestos que se establece suelo y techo, en la mayoría de los supuestos, también resulta desproporcionado favoreciendo igualmente al banco.
La jurisprudencia se ha mostrado claramente favorable a declarar la nulidad de este tipo de cláusulas y a obligar a las entidades que han sido demandadas, a reintegrar al cliente, las cantidades indebidamente cobradas como consecuencia de la aplicación de este tipo de cláusula.
También, necesariamente hay que decir, que en ningún caso, los bancos que introdujeron estas cláusulas, las suprimen voluntariamente, sino que lo hacen, o bien porque son condenados por una sentencia, o bien, cuando, ante un caso flagrante, se ha contactado con ellos, y ante la evidencia de perder el caso, se ha podido llegar a un acuerdo de supresión de la cláusula y devolución de cantidades, quedando la hipoteca de ese modo, referenciada el Euribor, en el valor que tenga.
En el despacho, cuyo titular es la letrada Dª. María Dolores Arlandis ya se han interpuesto numerosas demandas como consecuencia de este tipo de clausulas, incluso hemos llegado a ver, hipotecas de primera vivienda vinculadas a un “swap”, y conteniendo la hipoteca además, una “cláusula suelo”.
La conclusión de lo dicho, es que, resulta posible eliminar la “cláusula suelo” de su hipoteca y recuperar el dinero pagado como consecuencia de la aplicación de dicha cláusula, acudiendo a un profesional que, una vez estudiado su caso, negocie con el banco, y en el caso de no avenirse a ello, interponiendo la correspondiente acción judicial.
Mª Dolores Arlandis Almenar (Abogado)
Publicado enDerecho Bancario
