Para tratar de afrontar la dramática situación en la que se encuentran muchas familias españolas que no perciben ingresos en su economía doméstica debido a la situación de paro prolongado, que en muchas ocasiones contamina a todos los miembros de una misma unidad familiar, el ejecutivo hizo uso de la vía urgente aprobando sendos Reales Decretos Leyes: el RDL 5/2012, de 5 de marzo, de mediación en asuntos civiles y mercantiles y, con posterioridad, el RDL 6/2012, de 9 de marzo, de protección de deudores hipotecarios sin recursos.
Paralelamente a las ejecuciones hipotecarias como cauce empleado por las entidades bancarias para recuperar el inmueble hipotecado ante el impago de cuotas, se han producido paralizaciones de las mismas por parte de los propios ciudadanos. A ello se adiciona el creciente número de desahucios por falta de pago de las rentas.
Pero la solución mejor para todos sería quizás la adecuación normativa a la realidad social del momento lo que se traduce en la promulgación de las dos normas a las que se ha hecho referencia al inicio, sin perder de vista, obviamente, que la solvencia de la garantía hipotecaria constituye uno de los pilares básicos de la economía.
En este sentido, el RDL 6/2012, de 9 de marzo, implica una colaboración de los Bancos en la asunción de los problemas de las familias especialmente afectadas por la crisis económica que se hallan involuntariamente en la situación de no poder hacer frente al pago de su hipoteca, pero sin que ello implique “deteriorar los elementos fundamentales de la garantía hipotecaria”, ya que sobre éstos se halla asentada el sistema hipotecario.
Esta última precisión de la norma comentada hace que la misma no resulte de aplicación a todos los ciudadanos, sino que el ámbito se extienda tan sólo a aquellos que se encuentren en el denominado “umbral de exclusión”, es decir, que reúnan los siguientes requisitos: Que su situación profesional y patrimonial les impida hacer frente a sus deudas derivadas de un préstamo hipotecario y que además se encuentren en elementales necesidades de subsistencia. Además se exige que los Bancos suscriban la aceptación del llamado Código de Buenas Prácticas, ubicado en el anexo de la norma.
Así, el art. 3 RDL 6/2012 dispone que se considerarán situados en este umbral los deudores hipotecarios en quienes concurran las condiciones siguientes:
a) Que todos los miembros de la unidad familiar (entiéndase por tal el deudor, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho y los hijos) carezcan de rentas derivadas del trabajo o de actividad laboral o económica.
b) Que la cuota hipotecaria resulte superior al 60% de los ingresos netos que perciba el conjunto de la unidad familiar antedicha.
c) Que el conjunto de la unidad familiar carezca de cualesquiera otros bienes o derechos patrimoniales con los que poder hacer frente al pago de la deuda con la entidad bancaria.
d) Que se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor y concedido para la adquisición de la misma.
e) Que se trate de un crédito o préstamo que carezca de otras garantías.
f) Existiendo codeudores fuera de la unidad familiar, éstos deberán reunir las condiciones a), b) y c).
Las medidas para proceder a la reestructuración de la deuda hipotecaria se contemplan en un Código de Buenas Prácticas al que pueden adherirse voluntariamente las entidades bancarias y que se establece en el Anexo del Real Decreto Ley 6/2012 y que aparece contemplado en el art. 5.
La sujeción al mismo es voluntaria y su aplicación se extiende a las hipotecas que garanticen préstamos o créditos concedidos para la compraventa de viviendas cuyo precio de adquisición no hubiere excedido de los siguientes valores:
a) Para municipios de más de 1.000.000 de habitantes: 200.000 euros
b) Entre 500.001 y 1.000.000 de habitantes o de los integrados en áreas metropolitanas de municipios de más de 1.000.000 de habitantes: 180.000 euros
c) Entre 100.001 y 500.000 habitantes: 150.000 euros
d) Hasta 100.00 habitantes: 120.000 euros
Dicho Código incluye tres fases de actuación:
La primera dirigida a procurar la reestructuración viable de la deuda hipotecaria, mediante la aplicación a los préstamos o créditos de una carencia en la amortización del capital y una aminoración del tipo de interés durante 4 años y la ampliación del plazo total de amortización.
De no resultar suficiente lo anterior, los Bancos podrán con carácter potestativo, ofrecer a los deudores una quita sobre el conjunto de la deuda.
Si ninguna de las dos medidas anteriores logra reducir el esfuerzo hipotecario de los deudores, éstos podrán solicitar y las entidades acreedoras deberán aceptar, la dación en pago como medio definitivo para proceder a la liberación de la deuda. Y en este caso, además, se permitirá a los afectados permanecer durante el plazo de 2 años en la vivienda abonando una renta asumible para ellos.
Arantxa Hernández Escrig (Abogada)
