El 28 de abril de 2012 entró en vigor la Orden Ministerial 2899/2011 de transparencia y protección de los clientes de servicios bancarios, en cuyo artículo 27, “tipos de intereses oficiales”, se recogen los tipos de intereses aplicables a los préstamos hipotecarios durante la vigencia de la citada Orden.
Los índices IRPH, o lo que es lo mismo “Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años para adquisición de vivienda libre” en sus distintas modalidades: IRPH Cajas, IRPH Bancos y CECA, ya no aparecen recogidos en el citado artículo, lo que significa que desde el 28 de abril de 2012 han dejado de ser tipos de interés oficial. No obstante, la Disposición Transitoria de la citada Orden establece que la desaparición definitiva de los citados índices tendrá lugar transcurrido un año siempre y cuando en ese tiempo se establezca el correspondiente régimen transitorio en el que ha de fijar el tipo de interés que sustituya a los desaparecidos. Habida cuenta de que transcurrido el año el Ministerio de Economía no había publicado el citado régimen transitorio, estos índices llamados a desaparecer han continuado aplicándose por parte de las entidades, con el correspondiente perjuicio económico para los consumidores y el beneficio injustificado para las entidades bancarias.
La clave de la cuestión reside en que dichos tipos de interés oficiales son manipulables, por ello es tan significativa la diferencia con el Euribor, ya que se pueden mantener artificialmente altos por las propias entidades. Estos índices, a groso modo, se calculan a partir del propio comportamiento de las entidades en el mercado inmobiliario. Es decir:
1.- El IRPH Cajas se calcula según las ofertas hipotecarias de las cajas de ahorros.
2.- El IRPH Bancos es la media de los préstamos a tres años concedidos por estas entidades.
3.- El CECA se obtiene calculando la media de los dos anteriores.
Observamos, por tanto, que en función de lo que convenientemente decidan las entidades, el valor de estos índices puede ir subiendo o bajando, lo cual explica que su evolución sea ajena a la evolución del Euribor, y que en la práctica podamos observar que los índices van creciendo en tanto las entidades necesitan más financiación, mientras que el Euribor registra descensos históricos.
En muchos casos sin que los consumidores lo sepan, la propia escritura de constitución de la Hipoteca, establece un tipo sustitutivo, por ejemplo el Euribor más un punto, prevista en las propias escrituras de hipoteca como índice sustitutivo si desapareciera el IRPH, lo que supondría reducir los costes de una manera muy significativa, de pagar aproximadamente 800 euros mensuales de la cuota de su hipoteca, a pagar unos 550 euros. Teniendo en cuenta que el IRPH de las Cajas ronda actualmente el 4 % de interés (Diciembre 2013), mientras que el Euribor, situado en mínimos históricos, 0,5 % (fecha 12 de diciembre de 2012) más un punto, arrojaría un tipo de entorno al 1,5 %, es decir, 2,5 % menos, lo que significa una gran diferencia para los consumidores a final de mes.
Por todo ello, la solución a este problema pasa por reclamar contra las entidades Bancarias, interponiendo las acciones judiciales correspondientes, y exigir la sustitución por un índice oficial más justo hasta la finalización del Préstamo Hipotecario, como es el Euribor, logrando así un ahorro sustancial en las cuotas a pagar cada mes, repercutiendo en un beneficio económico para los consumidores
Maria Dolores Arlandis Almenar (Abogada)Publicado enDerecho Bancario
